Das neue Bauvertragsrecht
Seit dem 19. Jahrhundert galt das Werkvertragsrecht als Basis für sämtliche gesetzliche Regelungen egal, ob es sich um die Herstellung von Textilien, dem Hausbau oder den Bau eines Bahnhofes handelte. Ab dem 01.01.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht, das z.B. Bauherren beim Hausbau mehr Sicherheit bietet.
Für Bauverträge, die nach dem 1. Januar 2018 vereinbart worden sind, gilt ein eigenständiges Bauvertragsrecht. Es gibt nun ein gesondertes Kapitel zum Bauvertrag mit Abschnitten bezüglich speziellen Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag sowie zum Bauträgervertrag.
In diesem Info-Text stellen wir Ihnen die wichtigsten Änderungen vor.
Neu: Widerrufsrecht und Belehrungspflicht
Bereits geschlossene Verbraucherbauverträge können durch den Verbraucher formlos und ohne Angaben von Gründen, innerhalb einer Frist von bis zu 14 Tagen nach Vertragsabschluss widerrufen werden. Der Unternehmer hat die Pflicht den Verbraucher darüber zu belehren. Eine Erleichterung bietet hierfür eine Musterwiderrufsbelehrung, die vom Gesetzgeber bereitgestellt wird.
Wird der Verbraucher nicht oder nicht ordnungsgemäß belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist bis zu 12 Monaten und 14 Tagen bzw. bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Unternehmer die geschuldete Leistung vollständig erbracht hat. Der Unternehmer kann dann die erbrachte Teil-Leistung abrechnen und einen Wertersatz erhalten, der auf Basis der vertraglich vereinbarten Vergütung berechnet wird.
Verbraucher sollten daher gut überlegen, ob der Vertrag gekündigt werden soll, wenn bereits Leistungen erbracht worden sind.
Genaue Leistungsbeschreibung
Die Pflicht des Auftraggebers ist auch den Verbraucher über die zu erbringenden Bauleistungen vor Vertragsschluss zu informieren. Das neue Gesetz sieht hier vor, das Unklarheiten in der Leistungsbeschreibung zulasten des Auftraggebers gehen.
Inhalt der Baubeschreibungen müssen mindestens die im Gesetz aufgeführten Angaben enthalten, wie z.B. die allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes, Art und Umfang der angebotenen Leistung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung. Plant der Bauherr mit einem eigenen Architekten, entfällt die Leistungsbeschreibungspflicht.
Verbesserter Verbraucherschutz
Durch die verbindliche Beschreibung der Bauleistungen können private Bauherren besser verschiedene Angebote miteinander vergleichen.
Unternehmer müssen in Zukunft eine verbindliche Angabe zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerks machen. Wenn der Beginn der Leistung noch nicht bekannt ist, ist mindestens die Dauer der Maßnahme mitzuteilen.
Das Bauvorhaben muss genau dokumentiert sein. Alle Unterlagen müssen bei der Fertigstellung übergeben werden. Damit hat der Bauherr die Unterlagen zwar vollständig, kann aber damit nicht die Qualität der Bauleistung prüfen.
Hilfreich ist in diesem Fall, dass der Bauherr sich einen Bauherrenberater zur Seite nimmt, um eine Liste aufzustellen mit Dokumenten, die benötigt werden bei Baubeginn, während der Bauausführung und spätestens zur Abnahme.
Leistungsbezogene Vergütung
Da die meisten Unternehmen zu Beginn der Baumaßnahme deutlich höhere Zahlungen verlangen, als dies dem erreichten Wert der Bausubstanz entspricht, sollte der Bauherr einen angemessenen Zahlungsplan verhandeln.
Hierbei gibt das Gesetz doppelt Unterstützung:
Der Bauherr hat die Möglichkeit, das Unternehmen während des Bauvorgangs nur die Höhe der bereits erbrachten Leistung zu vergüten. Die Höhe der während des Bauverlaufes zu leistende Abschlagszahlung, darf im Bereich des Verbraucherbauvertrages den Gesamtwert von 90 % der Vergütung nicht überschreiten. Den Bauherren steht zum Ende des Bauvorhabens immer eine Restvergütung zur Verfügung, die er bei vorhandenen Mängeln einbehalten kann.
Möglichkeiten zur Änderung
Die allgemeinen Regelungen des neuen Baurechts gelten ebenso für den Verbraucherbauvertrag. Nun ist es möglich, einen Vertrag oder Leistungen zu ändern bzw. zusätzliche Leistungen anzuordnen. Falls dies für den Unternehmer unzumutbar ist, hat dieser das Recht auf Einwand.
Ein gerichtliches Eilverfahren kann bei einer Nichteinigung der Parteien durchgeführt werden. Bei vorzeitiger Beendigung bzw. bei vermeidlicher nicht-abnahmereifer erbrachter Leistung ist eine gemeinsame Zustandsfeststellung durchzuführen. Eine Kündigung aus wichtigem Grunde wurde gesetzlich festgehalten. Wir empfehlen vor einer Kündigung eine rechtliche Beratung einzuholen, da jeder Kündigungsgrund einzeln geprüft werden muss.